郑州1月房地产市场月报

　　2017年1月，受政策调控及春节假期的双重影响，与往日相比，郑州房地产市场平静了许多。近日，由新浪乐居独家发布的《克而瑞郑州1月房地产市场月报》中显示，1月市场遇冷明显，项目活跃度降低，供应及成交均出现大幅下降，成交均价11276元/㎡，环比-4%，调控后效果初步显现。

　　1月新增供应69万方环降5成 经开区库存暴涨1946%

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　　2017年伊始，郑州楼市供应与成交量双双环降超5成，成为新春楼市的一大亮点。供应方面，1月郑州商品住宅新增供应69.56万方，同比+296%，环比-52%。本月供求比为1.58，呈现供大于求态势，供应最高项目为鲁能公馆(1794套，20.14万㎡)。八大区中，经开区和郑东新区供应量较高，分别为23.85万方、20.90万方。

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　　库存方面，1月郑州商品住宅存量为462.3万㎡，较上个月有所上涨，环比+30%。虽然1月去化周期上涨至5.2个月，但市场库存压力依然处于理想状态，市场状态比较健康。

　　就区域而言，住宅库存量最大的为二七区，达181.16万㎡，同时也是去化周期最大的区域，达16.3个月，库存压力较大，其他区域市场表现良好。库存较上月上涨最快的为经开区，库存量为20.06万方，环比上涨1946%。

　　中原区成交16.62万方夺销冠 7项目开盘整体去化84%

　　受调控及春节影响，1月市场成交量大幅下降。主城区商品住宅成交43.92万㎡，同比-35%，环比-64%。其中，中原区成交16.62万㎡位居第一，主力项目为宏江中央广场、五建新街坊等项目。

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　　成交结构，1月份商品住宅成交套数共计4550套，以三房产品为主，尤以80-90㎡小三房产品成交套数最多。一房50㎡以下成交量最大，二房70-90㎡成交量最大，四房140-150㎡产品成交量最大，五房多为190㎡以上产品。

　　具体到开盘情况来看，1月仅有7个项目开盘，受鲁能公馆大量内购影响，整体去化率高达84%。其中去化前三为鲁能公馆、信保春风十里、龙湖锦艺城，去化率分别为100%、79%、77%。

　　南阳路板块房价最贵 均价15785元每平

　　板块排行：1月南阳路板块、未来路板块、龙湖板块成交均价位居前3名。其中，南阳路板块15785元/㎡，未来路板块15519元/㎡，龙湖板块15518元/㎡。

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　　价格方面，首置产品均价10178元/㎡，环比下降4.3%，成交量占比33%，主要来源于宏江中央广场(684套，4.21万㎡)、公园道1号(193套，0.96万㎡)、石佛艺术公社(154套，0.68万㎡)、建业花园里(71套，0.62万㎡)等项目。

　　刚需类产品线(90㎡以内)：成交项目主要分布在高新区板块、黄河板块等片区，受地理位置影响，成交均价差别比较大。其中，宏江中央广场成交3.85亿，排名第一;TOP10项目成交额占刚需类产品整体成交的61%。

　　功能性改善类产品线(90-120㎡)：成交项目主要分布在运河新区板块、经开区板块等片区，受地理位置影响，成交均价差别比较大。其中，宏江中央广场成交5.69亿，排名第一;TOP10项目成交额占首置首改类产品整体成交的86%。

　　功能+品质类改善产品线(120-180㎡)：成交项目主要分布在黄河板块、经开区板块等片区，受区位影响，价格差别比较大，其中郑东新区最高，在20000元/㎡以上，北部片区13000-15000元/㎡之间。TOP10项目成交额占再改类产品整体成交的77%。

　　品质类产品线(180㎡以上)：成交项目主要分布在龙湖板块和高铁站板块等片区。其中，瀚海晴宇成交金额2.66亿，排名第一;TOP10项目成交额占高端类产品整体成交的75%。