今年以来，深圳两家规模较大的孵化器因为入驻率不高等原因相继倒闭，再一次引发外界对于孵化器模式的思考。
“真的不相信这个地方就这样倒了。”当老牌孵化器“孔雀机构”因拖欠物管费而被强拆，曾经在孔雀机构孵化过的项目纷纷在论坛上留言惋惜，许多曾经在里面待过的创业者开始缅怀在孔雀机构中的日子。
这家成立于2010年的孵化机构，前身是深圳市趋势文化创意联盟，拥有22家联盟企业。就在被清场的5天前，其刚被评为全国十佳创客空间。
算上过年前的“地库”，这是深圳今年第二起较有规模的孵化器倒闭事件，而这只是一个开始。
“由于入驻率不高，今年将会有一批以收取房租为主营业务的孵化器可能撑不下去。”松禾资本副总经理袁宁告诉记者。
在创业大潮的涌动下，作为培育创业团队的温床，孵化器也随着创业团队数量增加而有所发展。截至2014年，深圳创客空间数量为67个，而根据政府计划，2017年，创客空间将达到200个。
然而当创业者与投资者摆脱了之前的狂热，而逐渐偏向理性，这些创客空间的生存环境就变得不那么乐观了。“现在孵化器太多了，没有资源特色很难经营下去。”熟悉孵化器的创业咨询顾问李生(化名)告诉记者。
在深圳，一大批依靠二房东转租模式支撑的“孵化器”在创业大潮冷却之时将面临大洗牌。对于这些孵化器来说，如何在退潮中摸索出有效的运营模式尤为重要。
孵化器的前世今生
孵化器概念最早起源于美国。1956年，约瑟夫·曼库索在纽约州的贝特维亚建立了世界上第一个企业孵化器，用来解决地域失业率问题，这个最初设立孵化器的目的之后被多次验证行之有效。
最初的孵化器主要营收依赖投资所孵化的项目，办公空间则是作为资源提供给入孵团队。这种模式在欧美地区较为成熟，这些地方大部分的孵化器是由有一定能力的企业或者有资源、能力的个人以及科研机构来承担。
直到1980年，美国真正开始重视并且大力发展孵化器，到1990年，北美的孵化器数量达到了400家。但发展速度过快，导致部分孵化器建设过于盲目，1990年代前期美国的孵化器发展出现了停滞。
随后风险资本的引入，使得孵化器内的初创企业得到了更有效的帮助与资本的投资，孵化器开始了企业化的运作，迎来了第二轮的高度发展。到2002年美国的孵化器总数达到了1000个左右，其中有15%属于营利性孵化器。2005年，北美洲的企业孵化器帮助了超过27000家企业，创造了超过10万个就业岗位，收入170亿美元。
上世纪80年代，中国决定开始实行专门为发展中国高新技术产业而设立的“火炬计划”。在该计划中，国家把建立孵化器——科技创业服务中心列为重要的内容。
而直到2000年以后孵化器才得到发展。近年来，“大众创业”浪潮下，孵化器数量激增。
一般来说，孵化器创办主体为有实力的投资者以及科研机构，然而，孵化器模式能有效解决房屋空置问题，并有利于企业营收，因此也有一部分房地产商以及企业借鉴这种模式给自身带来收入，然而对比孵化器，大部分企业更愿意选择联合办公场地的方式，既能有效解决空置，又不用花费过多的运营成本。
“上周公司让我们去参观一家孵化器，”在一家国有企业从事项目运营的叶淘告诉记者，公司正打算将写字楼改造成联合办公空间，转租给创业团队。“联合办公产品针对的不是创业者，而是小规模公司。这些创业企业缺乏资金，整租难度较大。用联合办公的方式每平方米的租金和整租差不多，但是联合办公的方式空置率会更低些。”
脆弱的二房东
“创业的成果实现，需要基础支撑，并不是修一个办公室，引入一些投资机构进驻就可以催生好项目。”柴火空间创始人潘昊说道。
但现实是后者对于技术门槛以及投资的低要求，让许多“生意人”无法拒绝。由于孵化项目大部分是初创企业，孵化器面临的投资回报周期少则一两年，多则三五年，相对而言，出租空间能够在短期内获取一定的商业利润，因此越来越多的孵化器将部分空间转租来换取短期的现金流。“二房东”模式也在这个行业兴起，一些虽然名为孵化器或者创客空间，但实际上，是类似于联合办公的转租模式。
记者走访深圳一部分“二房东模式”的孵化器，发现在这些空间里，出租运营是比较大的收入占比，而对于孵化器的内容建设，很多孵化器是心有余而力不足。
孔雀机构创始人陈鹏福向记者表示，其大部分的营收依赖于租金，这部分收益占到总收益的65%到70%。虽然从孔雀机构的官网上能够看到其提供不少的创业增值服务。然而对于后期入驻的创业团队来说，这些增值服务的数量和质量都在下降。
深圳市星尘大海电子商务团队在去年12月入驻孔雀机构，其创始人孟大维对记者回忆当时入驻的原因主要是看重其曾孵化过许多明星企业，并且提供的租金相对合理，然而其入驻之后并没有接受到资源对接。“其实这里面大部分都是租户，不存在孵化关系。孔雀机构很少组织活动，偶尔会有一些创业课堂，但孔雀机构大部分只是提供场地，每次都有不同的主办单位，主题因人而异，针对性不强。”
陈鹏福在早期以较为便宜的价格租下科兴科学园整层办公场所，再以散租的形式租给创业者从中赚取租金差价。大部分孵化器也主要采用这种方式。在深圳一些较好地段的商用住房租金平均为145元到165元/平方米，租用一层1000平方米的商用住宅，加上物业管理费，价格最少在15.5万元到17.5万元之间。而根据记者走访发现，这些地段一般的租金也相对较高。
深圳南山软件产业基地是另一个孵化器聚集地，不同的是这里聚集的是类似3W咖啡、京东奶茶、飞马旅等知名的孵化器，这些孵化器背后也有一定的资源做支撑。记者打听发现，这些孵化器一个工位(一平方米)的平均租金在1000元/月以上。虽然每平方米单价差距较大，但考虑到其所承担的孵化办公的功能、孵化器内还有一些面积作为会议室等提供给创业团队，如此折算下来，假设1000平方米只要孵化50个3到4人的小型团队就能够覆盖租金以及物管费。
而10人以内是一般初创团队的规模，租用这些孵化器的办公空间对于这些小微企业来说，无疑比租用单间办公室更为节省成本。
为初创企业带来的另一个好处就是，空间内聚集不少创业团队，更有利于新兴创业团队的资源开拓。“我们那一届的孔雀机构的团队是最好的，团队之间都比较有感情，就像学校里的师兄师姐的关系，平时有什么问题大家都会互相关照。”李生2014年在孔雀机构曾待过一阵子，当时他负责一个创业团队，与他同期在孔雀机构办公的还有Uber深圳、亿航无人机等。
二房东模式所带来的“快钱”也让一些个人经营者快速进入市场，这些个人经营者对于内容孵化缺乏资源与经验是大部分孵化器目前只能依赖租金的重要原因。
“他们也不想当二房东，但是不得不当，因为没有这个实力。更现实的是，如果一个团队没有钱也没有找到钱的情况下带着项目到你那孵化的话，那这些团队可能也不是太好的项目。”李生告诉记者，其认为，孵化器的孵化功能正逐渐弱化。“当你要给团队投钱的时候，才会去考察这个团队到底行不行，团队要把股份给孵化器的话也会考虑这个孵化团队有没有经验，这才是健康自然互相筛选的过程。如果给房租就能拿股份，两边都不认真，事情很难成。”
远离的租客
虽然二房东模式对于初创团队具备较弱的孵化功能，但是仍然有一部分的小微企业选择入驻孵化器提供的工位，而这些企业选择的原因也非常简单：租金便宜。
去年12月，孟大维和他的团队一共三人入驻孔雀机构，当时由于租金上涨，孔雀机构已经经过一轮涨价，孟大维以每月2000元的价格租下了三个公开工位，这其中包括了水电以及物管费。当时资金链已经出现问题的孔雀机构有意对新租户进行涨价，然而由于孟大维坚持，涨价最后只能作罢。“他们(孔雀机构)希望在原来的基础上加500元左右，我当时租的时候是要涨到2480元，最后砍到2000元的。”
对于大部分的小微企业，有否具体的孵化内容并不是最重要的，能否从租金中节省出运营成本才是业务能否起步的关键。
“提供地方办公对于创业团队来说是最重要也是最直接的方式，之后的资本对接主要看投资人，跟孵化器没有太大关联。”从事垂直娱乐服务软件开发的小禾(化名)对记者表示。小禾所在团队大部分为刚出校园的年轻人，刚创立初期，团队入驻由一家国内比较有名的基金公司成立的孵化器。由于项目较为出色，加上基金公司是早期投资者，小禾团队每月的租金都能获得相应的折扣，这为团队省下不少费用。
便宜的租金为这些刚起步的初创团队带来的短暂实惠，让创业团队将其当成唯一的选择标准。
离开孔雀机构之后，孟大维很快找到了一家较晚创立，但更为优惠的孵化器：空间更大，价格更优惠，氛围和服务比孔雀机构都要好，而偏僻的位置虽然看上去不够理想，但也是其物美价低的原因。对于像孟大维这样的创业者来讲，只要有办公场地就已经足够。“我现在体量太小，(联合办公场地)没有合适的机会和资源，只能解决业务不中断的问题。”
这让孵化器陷入了恶性的生态圈中：为了价格而来的创业团队必然也会为了价格而去。而“二房东”单一的盈利模式，让大部分孵化器在入驻率面前不堪一击。
广东晟典律师事务所高级合伙人毛鹏对记者表示这种模式并不有益于孵化器的发展：“(孵化器)也不是看谁能交的租金最多，我也是选择谁最符合我的行业，在我的平台下能够实现他的快速发展，也能够实现我对他的投资的增值。”
据了解，孔雀机构曾经入驻率达到80%，而随着租金上涨，以及大量的孵化器涌现导致孵化器平均租金下调，在无法提供更多孵化资源的情况下，许多创业者选择离开，寻找更为便宜的办公场地，而这样的场地比比皆是。
根据广东高新技术产业网数据，2015年，广东总共有科技孵化器399家，比2014年增加166家。这个数量还将继续增长。
在这样的环境下，租户的离开几乎成为了必然。“有两个原因促使租户离开，一个是租金上涨，一些无法负担成本的团队会选择更加便宜的场地，二是团队发展逐渐成熟，也有可能离开租用的场地寻找更好的环境。”李生分析道。创业失败也是团队离开孵化器的原因之一，因此二房东模式的孵化器往往流动率比较高，而与加速器中主动让创业团队离开的情况不同，这种流动率只能带来负面效果，让孵化器处于被动状态。
由于入驻率过低，在今年过年之前，深圳孵化器地库不得不关闭，而记者在走访中发现，许多知名的孵化器入驻率均不到50%。因此，大部分孵化器对于入驻项目不设筛选标准，而为了吸引项目入驻，许多孵化器更是打出价格折扣优惠。
从孵化器到加速器
“这一轮洗牌很可能洗掉一些不清楚的模式，加速器和二房东模式都比较清晰，但是大部分孵化器夹在中间不清不楚的很可能会难以经营。”李生对记者表示。
在李生看来，孵化器洗牌并不能证明二房东模式不可行，恰恰相反，在如今的创业环境下，纯粹的转租有一定的市场需求，是一种不错的商业模式。联合办公空间就是其中的例子：摆脱孵化器的孵化功能，最大限度利用空间，在同样的空间下提供更优惠的租金，能够吸引大批的创业团队。
定位为联合办公的思微内部设置与大部分孵化器无异，团队不负责孵化项目，但是能为创业团队提供活动场所。目前思微在深圳已经开设四家店面，总面积达到11800平方米，给创业团队提供385个开放工位和156个独立办公室。团队大部分为精算师，思微目前入驻率相当可观。在思微2.0中几乎所有的工作间均已出租。对比一般的孵化器，虽然工位略显拥挤，但是租金价格相对便宜。
如前所述，较为有效的模式是加速器的方式，目前国内缺少像YCombinator一样较为成功的加速器，但也有不少的尝试：设在华强北的HAX加速器模仿YCombinator的模式，每年设定两期项目，将国外团队与深圳硬件资源对接。
HAX每年从1000余份申请中选出30个来自世界各地的创新硬件团队来深圳参加加速项目，每期15个团队。加速器能够为创业者提供种子资金(2.5万美元换6%的股权，10万美元换9%的股权)、1500平方米的免费办公空间、12名全职员工和顾问、50名专家导师，每周对团队进行一对一指导。
“对于创业团队而言，一些需要孵化的好项目，加速器是个不错的选择，而一些只需要办公场所或者刚刚起步还没有产品的小团队则可以选择联合办公空间。”李生说道。
而孵化器的模式，则更适合有背景以及资源的企业或者投资人运营。“孵化器模式本身并没有什么问题，从长远目的去考虑布局是可以的。就像矽递公司下属的柴火空间，本来矽递是硬件零件生产服务商，它去经营一个创客空间，本来就符合它的形象和品牌。矽递甚至可以把这个列为市场经费、品牌花费。”李生分析道。
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