上海二手房价格徘徊于三年最低点 2019年还会继续跌？

　　经历了一整年的降温，上海二手房价格目前正在近三年来的最低点徘徊。

　　"房子能降价50万吗?不降价连挂牌都得给你取消了。"家住上海闵行的马女士最近常常接到中介打来的电话。

　　她考虑置换房子已经有两年多时间了，约一年半前，她把自己名下的房子以370万元的价格放在中介处挂牌。结果大约有整整一年的时间，中介没有带来过一个看房客。"换了好几家中介，哪家都没效果。"马女士说。

　　最近，她频繁接到中介的催降电话，中介认为她的价格在目前的市场上没有诚意，争执了一番后，最终马女士的房子还是降到了320万元再重新挂牌。最近一个月，中介业务员也陆续带来了几名看房客，但是真正有成交意向的客户还是没有出现。

　　随着家庭成员的增多，马女士原本想把两房卖掉，入手一套三房两厅、配套更好的一手房，而且过去一年上海一手房供应充足、选择较多，不过眼看到春节了，自己手上的两房单位还是无人问津，她几乎快断了置换房子的念头。

　　二手房"熊市"里，也有不少撑不住的业主——上海宝山的老张名下有一套"老破小"，2016年时单价达到4万多，总价达到300多万元，最近由于离婚需要分割财产，急售了这套房子，挂牌价从280万元一路往下降，最终降到200万元才终于找到买家。2019年年初的实际成交价相比2016年时的估价，整整低了100万元。

　　由于二手房降温太快，"一二手房价倒挂"的现象也在被打破。刚刚买了老闵行区域一套一手新房的业主告诉记者，他买一手房花了大约400万，后来由于想了解二手房价格，便去附近中介处询问，结果被告知他新买的房子需要降价20万才能挂牌。

　　上海中原地产首席分析师卢文曦表示，上海二手房市场确实已经低空运行一年多了，根据中原地产结合各区域门店统计的二手房价格指数，目前上海二手房价格已经达到本轮调控以来的最低点。

　　上海二手房上一轮大幅上涨始于2015年，这一轮调控始于2016年。2016年3月25日，上海市政府发布《关于进一步完善本市住房市场体系和保障体系促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》，规定非上海户籍居民购房需连续缴纳个税及社保满5年及以上。

　　二手房市场受本轮调控政策影响极大，调控出台后便开始逐渐呈现量价齐跌的态势。而到了2018年，二手房又受到了新房市场的全面压制。2018年全年，上海开出了248张预售证，240个项目开盘，达到了近几年的新房供应数量之最。

　　"2017年及2018年上半年时，还有部分买家因为一手房供应短缺转向二手房市场，到了2018年下半年，新房供应加速，分流了二手房买家，二手房的议价空间扩大到7%以上，二手房的价格目前确实已经压得非常低，对买家非常有利。"卢文曦说。

　　然而卖新房的开发商们日子也不好过。根据中原地产提供的2018年成交数据，上海2018年新房供应面积达到828.4万平方米，供应量相比2017年的376万平方米上涨了超过一倍，但是成交量却基本没有提升，2017年和2018年的成交面积都在640万平方米上下，这意味着随着供应放量，上海一手房的库存在不断增加。

　　卢文曦认为，2019年上半年楼市会进一步趋于平稳，二手房价格可能继续探底，或在八九月份时达到最低值。与此同时，一部分高价地项目拖到了2019年上半年，已经不得不入市。

　　"2019年对于中介方来说，倒是等来了机会。"卢文曦说，房产中介最怕的情况是市场陷入僵持，买卖双方没有意愿成交。而现在市场情况已经逐步明朗，买房市场已经形成，这也是为什么春节前不断有中介打电话劝卖方降价，大部分业主现在也愿意降几十万，这在上海楼市已经顺理成章了。

　　此外，他预计2019年上半年会有更多一手房项目推盘，因为不少高价地项目已经两三年没有现金流收入，部分开发商或许宁愿首期亏本，也要让项目先入市，中介在一手房渠道代理上有更多发力机会。

　　"毫无疑问，2019年将会是市场不断震荡、供大于求、价格稳中有跌的一年。"卢文曦表示。